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作者：观察君
来源：不良资产投资观察（ID:biyuefinance）
2020年，相信很多人都能够感受到楼市微妙的“冷风”，除了深圳一枝独秀般的出彩，其余城市，包括北上广，都进入了“观望”阶段。
而在此时，有另外一股“资金流”正在暗度陈仓，疯抢另一个领域的房源，那就是不良资产，更具体一点可以说，法拍房。
大到万科，融创，这些房地产大鳄纷纷跟广州资产，深圳资产进行不良资产投资战略合作；小到个人，到淘宝京东拍卖淘房的盛况。资金跟人流的走向无不在告诉市场，不良资产领域已经是掘金新方向。
前几天，一套广州天河接近20年的房子，迎来了近100名意向购房者，现场排队看样，由于疫情期间排队人数过多，还一度引起组织人员跟意向购房者的口角。
这是一套骏景花园109方的房子，起拍价298万，从开拍就上演激烈的争夺，经过100多轮的竞价，最终超过评估价近40万，以465万成交。虽说是比现在该小区的正常二手房便宜几十万，但如果加上税费，实际的成本也在500万左右了。
那是什么吸引这些买家呢？
除了价格还是比正常交易市场有空间之外，还要说现在法拍房的房产比以前规范许多。很多法拍房的实际情况，包括居住，租约，现场，以及债务人情况都很直观地展示在详情页，而且从19年开始，很多拍卖房已经实行法院负责腾清的政策，例如上述天河区的房子，这样购买者实际的购房体验将与买卖二手房接近，无需烦恼是否有“老赖”霸房的情况。
这篇文章，观察君就整理法拍房购买流程给各位淘金者作为参考。
从上面的流程图可以知道拍卖大概包括以下流程：
TIPS：请务必认真阅读“竞买公告”和“竞买须知”。
▲看样：提前申请，并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。
TIPS：一般公告中会提示看样申请时间和联系方式。
TIPS：拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量还是提前1-2天为宜。只有1人报名的话，可以直接底价成交。
TIPS：一般拍卖会有一个5分钟的延时周期，即拍卖10点结束，但有人9:56出价，则拍卖延长至10：01分结束，5分钟内的每次出价都会触发延时，直至无人出价为止。
▲交钱：拍下后保证金转为房款，余款在规定时间内付清。
TIPS：拍前应注意公告是否可贷款，及相应首付和贷款部分的到账时间。逾期未付款项，将被没收保证金，甚至要负责其他产生的费用，所以出价要慎重。
TIPS：拍卖成功后应办理的手续未及时办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的一切风险和后果。
▲过户：完成过户手续，登报公示，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房。
TIPS：拍卖人不承担过户涉及的一切费用、和标的物涉及的其他欠费等。此外，涉及违法、违章部分也由买受人自行承担处理。
由于时间有限，在确认自己名额跟购房资格没有问题后，如果要申请房贷，就必须在考虑参加竞拍之前就着手操办。由于这种贷款由于时间关系，加上银行是先帮你把钱给到法院，再等你拿到房产证后才办理真正的抵押手续，所以拍卖贷款都需要有银行指定的担保公司出具担保函才会放款。
这里会涉及到一笔担保抵押的费用，每间担保公司都不一样，一般最高不会超过贷款金额的2.5%。而且有些担保公司还能够负责协助过户事宜，这个可以具体跟对应的担保公司协商，费用是否能够包含协助过户。
司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付！这里需要购买者提前计算成本，否则可能会忽略了背后可能存在的大额税费，导致得不偿失。
拍卖的来的房子，法院跟公安机关都是会支持买家单方面进行过户及落户。只要走正常拍卖流程以及办理好资料就不会有大碍。
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