投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
讨论房地产现在的惨状，成了近期的一个热点话题，感觉房地产似乎是要穷途末路了，表现在三个方面：
一是政治局730会议重申了坚持房地产调控的腔调，坚持住房不炒。同时期西安、大连、杭州等城市纷纷加码楼市调控政策。让部分寄希望于房地产调控很快会放松的人，幻想破灭，房地产行情急转直下。
二是融资渠道的收紧。从银保监会23号文严控地产前融，到后来发展到严控地产信托业务，房地产融资的渠道被进一步收紧。近期，泰禾集团发布公告，其境外全资子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited已在境外完成4亿美元的企业债券发行，并在新加坡交易所挂牌，票面年息15%，债券期限为3年。这么高的利息，甚至高过了国内正常的平均融资水平，不禁让人咋舌。但是现在这种高成本的境外融资也不行了，随后国务院办公厅就发布了一个新的文件，约束境外融资。来感受一下高层的意志：
这个文件就传达了一个信息，乖乖在国内，海外融资你们也休想！！！！
三是土拍市场竞争惨烈。去年以来，大部分公司都制定了冲规模的宏伟目标，100亿的要上500亿，500亿的要上千亿，土拍市场的战况异常惨烈。很多公司的投资总都在跟我说今年的拿地任务才完成了两三成，一二线城市的土地拍不到，三四五线城市风险太大不敢拿，成为常态。很多公司的城市公司因为没项目，面临被兼并裁撤的风险。中小型房地产公司则面临被直接兼并的窘境，今年频繁爆出的房企破产潮就是明显的信号。
理解房地产的现状，要充分揣摩高层的决心和底线
就目前各项政策表达的信号来看，房地产调控将会成为常态化，长期化的现象。究其原因，是因为房地产现在确实成了一个尾大不掉的问题，我们来看一个图：
图片反映的是美国、日本、香港、中国大陆在近30年名义GDP与房地产市值总额之间的比值。单纯从数据分析来看，1990年日本的房地产市值与GDP比值达到了3.72的峰值，然后泡沫破灭，经济长期衰退；香港1997年3倍的峰值，然后泡沫破灭爆发了亚洲金融危机；美国2008年在1.78倍的峰值爆发了经济危机，从而影响全球经济衰退。
而我国目前房地产市值与GDP比值是多少呢？3.8倍！这还只是2016年的水平，目前的情况可能更高。
房地产经济的过度膨胀带来一系列的风险：一是最坏的情况导致泡沫破灭，爆发经济危机，经济持续衰退；二是大量占用金融资源，导致实体经济及制造业长期得不到关键的资金；三是房价必涨的预期导致全民炒房，居民负债高企，社会消费和其他投资得不到发展。车市和股市的低密，充分反映了这个问题。四是整个经济房地产化，辛辛苦苦干实业的，还不如炒房赚的钱多，整个社会的创造力，创新力会收到影响。
从2008年美国金融危机开始之前，我国的居民综合负债率在20%以下，房地产属于总体可控的范围，很多学者坦言在2008年以前调控房地产，建立房地产的长效机制，是最好的时机。但是2008年金融危机的爆发，稳增长成了压倒一切的重点，中国进入了一个加杠杆，依靠全社会举债的模式来发展经济的状态，截止到2017年年底我国居民的综合负债率已经达到了50%以上。
靠举债，高杠杆来发展经济的模式，已经走到了尽头。而且风险累计，金融系统风险不可控因素在增加，近期高层一直在强调严控金融风险。
靠举债来发展的道路是走到尽头了，美国的金融危机就是例证。未来的经济发展，一定是要靠创新驱动，靠技术的进不和生产效率的提高开驱动。所以高层近两年的主要调控内容就是，严防金融风险，稳杠杆（降杠杆基本上不可能，只有先稳住，让时间来化解风险），减税降费增加居民收入，鼓励创新驱动。
回到正题，房地产还有未来吗？答案是肯定的。有以下方面能佐证房地产的未来预期：
一是我国的城市化水平还不到60%，按照国际通行标准，一个成熟发达的国家城市化率都是在76%以上（如下图），按照城市化水平每年提高1个百分点的速度，我们国家的房地产稳定发展期保守估计还有十年的时间。但是这个也是有地区差异的，在基本上已经接近发达国家水平的北上广深，不到十年，在广大中西部地区，还有10-15年的时间。
二是旧改、改善需求的空间有待挖掘。虽然2012-2017年阶段性大规模的棚改已经结束，但是接下来精准的棚改还会持续进行。还有就是现在有很大部分住宅竣工的年代都在二十年以前，特别是以前全国推行的“7090”政策，未来提质改善的需求会成为主流，这是未来房地产平稳发展的基础。
三是城市群概念方兴未艾。政治局历次会议已经多次提及了城市群发展的概念，纵观国际经验而言，城市群的发展是城市化发展到中后期阶段后的必然道路。我们国家的城市群概念提出不到十年的十年，大都市圈发展的红利还远远未被挖掘，很多房企现在都在重仓布局各大城市群周边的区域，抢滩未来发展的热点区域。
四是房地产专业化、金融化的发展还未开始。就美国现状而言，经过一百多年的发展，美国的房地产到现在仍然是国民经济支柱产业，只是结构跟我们不一样。目前美国上市房企分为三类，地产开发商、REITS、地产服务商，其中地产开发商只占8%，代表企业有帕尔迪、莱纳、霍顿；REITs是行业核心，占比高达86%，代表企业有西蒙地产。三种类型的房企在专业上各有分工，深耕细分领域。
REITs作为行业核心，以西蒙地产为例，公司深厚的金融背景，可以在资本市场上募集长期、低息的资金。资金的保证，让其在项目区域的选择上，不吝成本，选择最好的区位，通过后期的运营能获得极高的收益，同时资产稳步升值。
未来我们国家的房地产发展，也将走向专业化、金融化的路径，快速销售的房企会越来越少，关注存量市场并能够做好持续运营升值的地产公司会是未来的龙头。
房地产目前是处于一个行业调整和洗牌的阶段，现在的房企数量会倒下三分之二。未来只有两种企业能够生存下来，一是财务健康、管理规范的，二是跑得快的。但是不管怎样，房地产都是我们国家经济的支柱产业，这个会长期存在。
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