投拓狗日记 作者：阳新芽
来源：投拓狗日记
11月14日，邦泰集团又出手拿地了。
截至此次拿地，邦泰2025年已累计拿地24宗，位列民企拿地“猛男”榜第一。在房企普遍“死寂”的当下，邦泰的 “激进” 拿地动作暗藏着其从区域房企向全国性房企突围的深层逻辑，并且拿到了非常可观的成绩。
但这一切真就安全无虞了？
一、逆市狂飙：拿地成绩领跑民营房企
在房地产深度调整期，“少拿地、保现金流” 成为多数房企的共识，尤其是民营房企拿地积极性跌至冰点。数据显示，上半年拿地金额百强榜中，民营房企拿地金额占比不到10%，而邦泰却走出了一条 “反周期” 之路：
拿地规模稳居前列：2025年前9个月，邦泰拿地 21 宗、拿地面积186万㎡，这一数据仅次于几大央企巨头，位列全国第5、民企第1；截至11月，拿地总数已达24宗，超过去年全年的22宗。
土储货值大幅增长：2024年邦泰全年权益新增土储货值131亿元，而2025年截至目前，其权益土储货值已达231亿元，同比提升近100亿元。在拿地数量持平的情况下，货值的显著增长，意味着邦泰今年拿地的区位、配套等 “质量” 更高，更具市场潜力。
全国化布局加速：从四川乐山的地方房企起步，邦泰自2021年开启全国化征程后，短短四年内已布局11 省39城，开发项目近160个。2025年，其拿地范围进一步扩大至武汉、南宁、南昌、西安、昆明等二线及新一线城市，彻底摆脱了 “区域房企” 的标签。
二、错位战略：邦泰 “敢拿地” 的底层逻辑
邦泰的逆市扩张并非盲目冒进，而是基于一套精准的 “错位竞争” 策略，避开了与头部房企的直接内卷，在细分市场中找到生存空间。
避开热门城市，主攻 “价值洼地”。当头部房企扎堆涌入北京、上海等一线城市，或长三角、珠三角热点城市群时，邦泰将目光投向了中西部优质二三线城市。2025年其新增土地中，70%位于中西部非一线城市，且土地溢价率普遍低于15%，远低于热点城市 30%-50% 的溢价水平。
“小盘快跑” 控风险。邦泰偏爱 2-5 万平方米的 “袖珍地块”，这类地块开发周期短、资金回笼快。2024 年其拿地平均成本不足 5 亿元，2025 年进一步降至 4 亿元以下，配合 “月均 26.82 亿元回款” 的快周转能力，形成了 “拿地 - 开发 - 销售 - 回款” 的高效循环。
二线城市 “闪电多子”。在南昌、昆明等二线城市，邦泰采取 “快速拿地、快速布局” 策略，2025 年上半年就在昆明拿下多宗地块，旗下璟和、悦九章、观云三盘同时入围昆明商品房成交金额前十，一举登顶当地房企销售榜榜首，将龙湖、万科等老牌巨头甩在身后。
小城深耕，间隔拿地。鉴于三四线城市相比二线城市更低的市场容量，邦泰在山西忻州、四川德阳等地通过 “首项目树口碑 + 后续间隔拿地” 的模式，比如忻州首作 “邦泰天誉” 实现提前35天交付，成为当地 “交房即交证” 的标杆，后续再择机补仓，既能借助之前树立的口碑深耕当地，又能避开市场容量陷阱。
三、产品上：“地产圈小米” 的降维打击
在产品定位上，邦泰深谙“降维打击”之道，走的是“高性价比” 路线，被业内称为 “地产圈小米”：邦泰的产品在高能级城市或许排不上号，但放到下沉市场，就成为了“顶尖产品”。以改善级价格提供豪宅级品质，这种定位让邦泰在细分市场中占据了绝对优势。
硬件配置拉满：西安悦九章采用石材 + 铝板外立面，配建 80 米宽景门庭，户型得房率 “突破 114%”；成都朗境项目同样以 110% 得房率改写区域市场认知，这些配置在同价位项目中几乎没有竞争对手。
精准匹配需求：针对不同城市客群，邦泰推出差异化产品：璟和系主打核心区位改善、观云系以第四代住宅创新设计吸引年轻群体、悦九章靠优质教育配套锁定家庭客群，形成 “全覆盖” 产品矩阵。
快速复制成功经验：将合肥、长沙等城市验证成功的产品逻辑直接复制到新市场，省去重复研发成本，比如西安市场从 2024 年底进入到 2025 年布局 5 个项目，仅用半年就实现 “开盘即热销”，悦九章首开两小时去化超 80%。
四、隐忧暗涌：高扩张背后的资金挑战
据机构数据，2025年百强民营房企 “拿地销售比” 均值不足10%，而邦泰作为非上市民企，无法利用资本市场融资，却在土地市场拼命冲刺：2025 年上半年拿地金额达88.45亿元，已接近其143.6亿元销售金额的三分之二，远超滨江、龙湖等稳健民营房企25%左右的拿地销售比。
更值得警惕的是其融资模式的潜在风险。2024 年以来，邦泰在进驻城市成立的项目公司，几乎全部将股权质押给地方银行、信托、保理机构以获取资金，而这类融资的利息通常较正常开发贷高 3-5个百分点。
双重压力叠加下，对邦泰项目去化速度提出了极其严苛的要求 —— 据亿翰智库估测，其必须维持 “月均 26.82 亿元回款” 的快周转水平才能平衡现金流，可以说，稍有不慎，结局恐怕……
——
邦泰的崛起，是民营房企在行业调整期 “求生存、谋发展” 的一道光—— 它用错位战略找到了突围路径，用高性价比产品和降维打击策略赢得了市场。
但“规模优先” 的模式能否穿越周期？邦泰当前61.6%的拿地销售比+13%-20%的融资成本，已无限接近“黑马前辈们”——中梁、新力等危机爆发前的指标。我想，如果有重来的机会，他们必然不会选“快进式”打法，毕竟只有经历过才会痛悟：“安全活下去” 比 “冲规模” 更重要。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“投拓狗日记”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题： 邦泰，太猛了！
