地产商现金流压力极限已到

作者：神镇的猫总

来源：好猫财经（ID:haomaocaijing)

无论是阳光城的债务展期，还是佳兆业担保的理财产品违约，都揭开了一个残酷的事实：

地产商的的现金流压力极限已到。

阳光城是两条红线达标，佳兆业是三条红线达标，这样的财务指标，没能经受住销售端的现金流冻结，以及融资端的现金流失。

整个第三季度，阳光城消耗了将近200亿元的现金，这里面当然有阳光城管理层的判断失误，但主要问题还是在于融资枯竭，信用的丧失殆尽。

佳兆业以不到3亿元的理财产品违约，开启了整个违约序幕，继花样年之后，再次让市场大跌眼镜。

“截至10月20日，佳兆业账面还有240亿元受限现金，以及120亿元在途现金，合计280-360亿元。”

佳兆业管理层倒也坦陈，受限现金是预售监管资金、金融机构债务备偿金，在途现金是银行按揭款和促销分期款项。

“最近几个月，佳兆业平均每月净流出50亿元，主要用于兑付境内金融机构、理财产品或境外债等各类融资。”

这听起来令人绝望。理财产品违约前几天，佳兆业深圳坪山一个楼盘开盘，当天回款12亿元。

“这些钱先进入银行监督账户，监管部门要求必须留存资金保交楼，银行要求留存备偿资金，资金短期内无法盘活”。

另外，这个项目为佳兆业与新城控股合作项目，合作方也并不支持提前支取现金。

当佳兆业老板郭英成向理财客户解释，自己在医院无法接受视频连线，同时自己的儿子、女儿回港，是因为他们还小不懂事时。

不管是不是在打感情牌，这都是一个时代的结束：

曾经那个无所不能的行业，以及多金的企业主们，似乎失去了信心与方向，企业像漏水的船，在没有指南针的大海里随波飘荡。

从泰禾、华夏幸福、蓝光、恒大开启的这场债务危机，正陷入到信心丧失的恶性循环。

“金融机构和政策加大了监管，有些明明压1亿元可以交楼，但是非要压3亿元。”世茂管理层在质疑声中发出疾呼：

“政策如果不转向，即使最厉害的开发商也就只能撑3个月。”

恒大许家印也爆出了一组数字：

从2016年1月1日到2021年6月30日，5年半的时间，几项主要的支出达5.01万亿元，其中归还到期贷款本金22500亿元，支付贷款利息3670亿元，交纳税金2216亿元，支付土地款9634亿元，支付工程款、材料款等建安费用9736亿元，管理及营销费用支出2381亿元。

不能准确猜测出许家印的真实意思表达，但可以得出确定结论：现金流管理是房企的生命线。

销售端受疫情、预期的反复打击，融资端受政策转向、信用丧失的严重拖累，曾经的合作伙伴，成为如今的挤兑人。

那绝对的安全范围在哪？

这一切的根源，只能回到最初的问题，地产商何以累积至如此规模的债务，偿还债务的现金在哪里。

如此来看，在稍显极端的市场环境中，“借新还旧”的循环无法继续，资产负债率、净负债率、现金短债比的“三道红线”指标，并不足以证明安全程度。

纵观这些财务指标，最终只能相信“现金及现金等价物短债比”，到了拼现金的时候了：

谁持有最多现金，谁就能坚持到市场与政策的转向时刻。

当然，在现金基础上，还有很多重要的影响因素，没有良好经营管控历史的差一点，没有优质资产及时变现的差一点，净负债率指标异常下降的再差一点，合作项目多的再差一点。

这算是优胜劣汰的过程，也是刮骨疗毒的时刻，一个旧时代毫无疑问结束了，是时候考虑适应新时代的房地产发展模式了。

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原标题： 地产商现金流压力极限已到