REITs前夜，产业、物流园区资产证券化探索与突破

（2021年4月25日）过去的一年中，各行各业均受到新冠疫情不同程度影响，但得益于防控工作的快速推进和常态化，国内经济活动得以快速重启。

数据上看，二季度GDP增长3.2%，已经由负转正；三季度增长4.9%，四季度增长6.5%，呈现阶梯式上升；全年GDP达到101.6万亿元，同比增长2.3%，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。

值得关注的是，基础设施REITs政策出台成为年内的一件大事，产业园区和仓储物流被涵盖在政策范围内，一旦正式落地，将增加市场资本供应，物流地产的流动性也会得到有效提高。

从发行REITs的资产条件上看，要求项目具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力和较好的增长潜力，规定上有效排除了部分经营不善的园区资产。

从现有信息来看，东湖高新、招商蛇口、上海临港等园区企业都已经早早进行了相关的申报工作，对于公募REITs表现出了相当大的积极性。

观察当前物流市场，物流园区的盈利模式明确，现金流相对稳定，比较符合发行公募REITs的条件。

对于一些自持物流园区的电商企业来说，扩大规模的需求是明确且迫切的，但自建仓储对财务的影响也是现实存在的。公募REITs的推行正好能缓解重资产对财务造成的压力。

国内的物流地产商如万纬物流、苏宁物流、宝湾物流等都曾发行类REITs产品，如宝湾就是比较新的一个例子。宝湾在2020年年末成功发行的华泰佳越-宝湾物流一期资产支持专项计划，总发行规模18.5亿元，底层资产为上海明江宝湾物流园和广州宝湾物流园，两个物流园区地理位置和资产质量都相当优秀，运营能力也较为突出，很好体现了REITs“强资产”的属性。

这些类REITs的实践是非常行之有效的尝试，能为国内市场积累更多交易设计与商业运营层面的经验，但也要意识到这类型产品距离成熟市场仍有一定差距。因此不管是传统物流地产发展商，还是自持仓储的电商企业，都不仅仅满足于类REITs和ABS等产品的发行。

在资产交易政策方面，REITs是转让所有权但保持运营权的较好金融工具，能够满足产业园区和物流园的持续稳定经营的需要，同时也可以实现资金回收。

不过，实践中面临着资产交易的政策瓶颈，不同部门之间的指导意见尚未明确，审批效率亦有待提高。另外，公募REITs作为国内全新的一种融资工具，配套税收政策仍有待建立。

在新环境之下，产业和物流的运营商该如何应用公募REITs去盘活手上资产？轻重资产应该如何取舍，产业的现金流如何稳定？收并购火热，物流地产的投资机遇在哪，我们能从外资发展商身上学到什么？新消费潮起，仓储物流如何适应新形势？