不良资产指南 
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作者：指南君
来源：不良资产指南
佳兆业百亿级资产抵债完成
4月9日，佳兆业集团（深圳）发布公告，宣布《福田佳园项目债权抵债方案》完成绝大多数投资人签约，并启动有限合伙企业工商登记，意味着历时四年多的百亿理财兑付危机正式收官。
2021年，佳兆业旗下锦恒财富理财产品因流动性危机全面逾期，涉及规模约127.88亿元，上万名投资人陷入焦虑。彼时正是房地产行业最黑暗的时刻，恒大、融创、佳兆业等头部房企接连爆雷，兑付成了最敏感的问题。
危机爆发后，与其他房企一刀切展期或打折兑付不同，佳兆业坚持每月现金兑付，累计完成48期，覆盖76%本金、63%的投资人，但光靠现金兑付，依然填不满百亿窟窿。
2025年9月，佳兆业完成境外债务重组，削减约86亿美元债务，平均展期5年，这一仗打完，境外债的刚性兑付压力被大幅后移。随后，佳兆业推出《福田佳园项目债权抵债方案》，以深圳福田CBD核心地段的福田佳园项目二期债权为底层资产，设立有限合伙企业。投资人可以选择继续拿现金，也可以转为项目债权份额。
福田佳园位于滨河大道与中心二路交汇处，紧邻会展中心、平安金融中心。一期已经交付，二手市场成交价稳定在9.6万-10.77万元/㎡。二期规划可售面积约10.5万平方米，整体货值超120亿元，足够覆盖剩余未兑付本金。
为了让这个方案跑通，佳兆业还拉来了中信城开，共同合作开发管理，确保项目后续建设和销售。2026年4月，绝大多数投资人完成签约，工商登记确权启动。这场四年多的化债长跑，终于到了终点。
1647亿负债下的“不死鸟”现状
据佳兆业2025年年报，公司全年营业收入95亿元，同比下降17.8%；毛利4.52亿元，同比增长89.9%；毛利率从2.1%提升到4.8%。最引人注目的是净利润：从2024年亏损292.29亿元，转为盈利523.26亿元；归母净利润525.55亿元，资产负债率从115.07%降到89.44%。
而2025年的巨额盈利，几乎全部来自境外债务重组产生的非经常性收益，约853.74亿元。扣除这部分后，归属于上市公司股东的净利润为亏损328.19亿元，亏损幅度比2024年的273.96亿元还在扩大。也就是说，主营业务仍在持续失血。
房地产开发收入从2021年的312.56亿元，大幅下滑到2025年的61.44亿元，累计缩水80%。合约销售约55.44亿元，同比再降17.9%，比2021年峰值下滑73%。保交楼还在消耗现金流，销售回款远没恢复。
不过，资产负债表确实经历了阶段性重生。总负债从2024年的2424.21亿元降到1646.99亿元，净资产转正到194.5亿元。境外债务重组后，2027年底前没有刚性还本压力，新票据票面利率降到5%-6.25%，融资成本持续下降。
截至2025年末，佳兆业总土地储备约1910万平方米，其中约64.2%在粤港澳大湾区。深圳、广州两大核心城市的土储，占大湾区整体的39.8%。虽然比不上危机前深圳95个旧改项目、6141亿货值的巅峰，但大湾区核心土储仍然是它最硬的底牌。
资产处置则分两路走：
一路是自己主动整合。2026年3月，佳兆业将所持青海制药30.12%权益转让给佳兆业健康，作价约2160万元，以股份支付。青海制药持有国家指定麻精药品生产稀缺牌照，被预测未来营收有望突破20亿元。
另一路是被迫割肉。2026年4月，佳兆业位于惠州惠东县的住宅地块被强制拍卖，起拍价1.96亿元，评估价3.5亿元，相当于打5.6折。该地块2020年以4.9亿元竞得，至今没动工。
另外，为巩固境外重组成果，佳兆业于2026年4月向美国纽约南区破产法院提交第15章呈请，申请认可香港重组程序。美国法院已批准临时济助，禁止个别债权人在美国发起平行诉讼。
这套组合拳打完，佳兆业算是闯过了生死关，进入了以时间换空间的新周期。
“旧改之王”往事
盘点佳兆业盘活烂尾楼战绩
佳兆业为什么叫“不死鸟”？因为它的发家史，就是一部跟烂尾楼搏斗的历史。从早期接盘深圳烂尾楼起家，到如今用核心资产化解百亿债务，盘活“烂尾”的能力早就刻进了这家企业的基因。
1999年，深圳东门商圈。一栋始建于1992年的写字楼，因开发商资金断裂已烂尾7年，产权错综复杂，多家开发商望而却步。年轻的佳兆业却敏锐地接下了这个“烫手山芋”。
公司先投入巨资清理债务和产权关系，然后把它改造为开放式主题公园，并融入商业社区“桂芳园”，打造成大型社区。这个项目不仅让佳兆业赚到了第一桶金，更重要的是，它让公司形成了“通过城市更新化解复杂问题楼盘”的核心能力。
从那以后，“旧改之王”的名号开始萌芽。
子悦台，也叫深圳民航大厦，位于深圳福田区核心地段，紧邻深南大道与市委大楼。1993年11月开工，2000年9月因资金问题彻底停工，烂尾近十年。
2003年，这栋烂尾楼被摆上拍卖台。当时深圳楼市还处在低迷期，佳兆业以约4亿元的价格竞得。
佳兆业接手后，2005年5月项目复工启动，2005年9月秋交会，项目改以 “佳兆业中心” 正式公开亮相，正好赶上深圳楼市第一波上涨潮，项目迅速卖光，赚得盆满钵满。
这一仗，被业内视为“逆周期操作”的典范，在行业低谷期低价买下核心资产，等市场回暖时高价变现。
这笔钱，成了佳兆业后续大规模扩张的关键资本。
2021年流动性危机爆发后，佳兆业在龙岗坂田的地标项目，高约258米的写字楼（推广名“KICC”）在主体封顶后彻底停工，一度成为龙岗在建最高烂尾楼。
面对自己资金枯竭，佳兆业选择拉“外援”。2022年，其主要债权人之一中信集团以“融资+代建”模式接手，注入资金并主导后续建设。项目更名为“中信国际大厦”，2023年商业部分亮相。
这个案例代表了出险后佳兆业最新的盘活思路，引入资产管理公司、信托、国企等“白衣骑士”，通过多方共建守住资产价值。
这个思路也用在了福田佳园的化债中，引入中国长城资产等AMC机构和国企，把盘活后的优质资产用于抵偿债务，完成了从“烂尾风险项目”到“化债核心资产”的转化。
从创业期的单打独斗，到成长期的逆周期操作，再到出险后的多方共建，佳兆业的烂尾楼盘活史，就是一部浓缩的房地产行业变迁史。正是这种化腐朽为神奇的能力，让它一次次从危机中站起来，赢得了“不死鸟”的称号。
福田佳园抵债完成，是佳兆业四年化债之路的一个句号，但远不是终点。1647亿负债、持续亏损的主业、还没恢复的融资渠道，都是摆在面前的山丘。但1910万平米的大湾区土储、刻进基因的盘活能力，以及刚刚完成的债务重组，给了这家“不死鸟”继续飞下去的理由。
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