楼老师：解读抵押物的鉴别与处置

作者：楼克佳

来源：金逸风控催收（ID:sh-king-yi）

这一章节我们来聊一下抵押物的鉴别与处置。一般来说，现在借款信贷机构都需要提供一些抵押物，一般有哪些抵押物呢？比如有车子、房子、股权、设备、库存等等，以这几个方面为主。最多的就是拿房子做抵押，一般来说房子都是在增值的，毕竟有保障。但这个当中也会遇到有差的房子，也有有价无市的房子，这里举几个例子。

第一个，我在2003年、2004年的时候帮一些客户专门处置房地产抵押的债务，当时上海的房子大概是一百万左右一套，应该说那个时候价格是最低的，房子价值一百万，有一个借款人借了客户三十万，拿房子来抵押的。

那么三十万借了以后债务人也不好好做事情，或者去赌博了或者做生意亏损了，之后就失联了，我们那时候也找不到这个债务人，这件事情就一直僵持在那。到了2008、2009年，也就是过了五、六年以后，这个债务人主动找到我们的债权人要求还款，为什么？因为2003年抵押的房子，在2008年、2009年，一百万的房子已经变成三百万，一套房子涨了两百万，所以他挣钱了，他就想把这个房子卖掉来还债，因为卖房必须把里面的债权抵押先解除，不解除的话房子卖不了，所以他就主动找我们要求还款。我们就跟他说借款三十万，利息算六十万，他说怎么利息要那么高？债务人觉得利息高了，我说当初你不问我们借款，你如果把房子卖掉的话，损失就更大，你现在问我们借了款，利息只要付六十万，但是你房子上面赚了两百万，实际你还赚一百四十万。因为这个时候抵押物在增值，他就有偿还的能力。

第二个，2009年的时候我一个客户，拿了他上海古北地区四亩地的别墅抵押，问债权人借了一千万。当初合同约定的利息是年化28%，一千万一年付280万利息。但这个客户一直没还钱，对方就起诉了，判决很快生效，执行的时候遇到阻力，所以拖到现在。法院今年要拍卖他的别墅，连本带息法院计算的金额是三千八百多万。那个别墅真的是很好的，价值最起码是六到八千万，所以这个别墅抵押给债权人以后，债权人实质上也是比较放心的，毕竟别墅在增值，拍卖以后他是第一债权人，基本上他的三千八百万应该来说是没有什么问题，所以这个抵押物也是比较优质的。

再看一下这个抵押物就不那么好了，我们上海市中心有一栋办公楼，四层楼面，8000平米，现在市值是3.5个亿，银行贷款有两个亿，余值是1.5个亿。所以我们客户就二押借给了这个老板五千万，他觉得有余值就借给他五千万。这个老板没还钱以后，他想申请执行拍卖这个房子，因为他觉得房子市值3.5个亿，拍卖以后应该是拿得到钱，但没想到他这个是办公的房子，办公房和住宅房是有区别的，办公房卖出后这个税收不得了，是增值部分的50%。他这个办公楼是2006年买的，当时是八千万，现在3.5亿减掉八千万，获利2.7亿。2.7亿当中1.35亿就是要交税的，等于说这个房子3.5个亿减掉1.35亿，其实相对来说只值两个亿，银行贷款也有两个亿，银行拍卖以后，银行是一押，银行拿掉以后，他这个五千万应该是拿不到的，所以这个看似有余值，其实是没有的。

还有一种是外地的房产，上海的房子有可能好变现，北上广，一线城市、二线城市没问题，有的是三线城市甚至于五线城市，房子就比较难变现，或者偏远地区的别墅。一些五证不全的，相对来说就比较难处置。

第二个，有的拿公司的股份来抵押，比如说腾讯、阿里的这些股份相对来说好的。我在上海接触到一个租赁公司，拿债务人新三板公司的股份来抵押，当初抵押的时候价值四千五百万，公司借给他们三千万。但没想到这个新三板跌起来非常厉害，没到一年四千五百万变成四百五十万，最后它也退市了，等于一分钱都没有了。租赁公司最终一分钱都没拿到，损失巨大。

第三个，产品或者设备、库存。我最近在北方处理的案子，这个债务人欠了一千多万，抵押物是一个足球场那么大的一个仓库，里面都是木材，这些木材是他之前买的。他说他买这些木材的时候花了七八百万，但是现在我们要去处置的话很少人会来买，而且价值极低，最后我们处理的话就卖了一百五十万，人家就按吨来收购，一车基本上三万、四万，里面能够装8吨左右，就这样快速的处置了。

在2005年的时候，我处理上海一个衬衫厂的案件也是类例情况，当初有八万件衬衫，市场上卖得好的时候能卖到每件288元，甚至一件388元，最后大批量给处理掉了，卖给一个专门做零售批发的收购商，按多少钱计算一件衬衫？每件5.5元，八万件衬衫就卖了四十多万，一次性回款。其中好的衬衫收购商就放到他自己的店里卖199元、299元，差一点的，尺寸不好的，太大的，太小的，款式淘汰的他就丢掉了，所以这种类似的库存变现价值非常低了。

今年6月初我去台湾，我们有个客户欠五千万，我问他现在有没有赚钱还款的可能，他说现在赚不到钱，我建议他赚不到钱就处理库存，把之前抵押给我们的库存卖掉。他抵押的库存是什么呢？45吨牛樟芝的木材，牛樟芝是用来做保健品的。一吨的抵押价格是人民币一百二十万元，他说这些大概能值五千万，还有一些成品的药材，估计值两千多万，预估抵押物值七千五百万，借了五千万。其他的那些成品我也没去看，我就盯着45吨的牛樟芝的木材，我想如果这个能变现的话，应该来说还是能拿回点钱。我想一百二十万元不值的话，现在打个对折，五十万、六十万应该是值的。我就花了三千块钱在台湾当地找了一个懂牛樟芝的人和我一起去看了，去了以后他就跟我说这些牛樟芝上面没有氧份，培育不出来这些药品，但一般的人看不懂，专业的人能看得懂，他的东西连几万块一吨都没人要。而且这个牛樟芝一下子要去卖个5吨、10吨的话，台湾根本没有这个市场，卖5吨以上就是一个大额的交易，没有人会花那么多钱去买，一般买的人就是一吨、两吨最多。第一是没有人买那么大批量，第二，根本是有价无市，价值极低极低的，当初就是拿这批东西来忽悠的，债权人根本不懂，觉得这个东西是值五千万的，结果现在别说五百万，一两百万都变现不了，这些就是价值极低的抵押物或者是无价无市的抵押物。

所以在抵押物抵押给我们的同时，我们要去看清楚这个抵押物到底值不值这个价值，还有就是能不能变现，上海的房子马上都能够变现，像这种牛樟芝、木材、衬衫等等就很难去变现。包括股份，一年可以跌到10%，再过了半年以后就退市了，所以大家在处理这些抵押物的时候一定要看仔细，辨别清楚。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“金逸风控催收”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

原标题： 楼老师：解读抵押物的鉴别与处置