测算表看似复杂，其实就是两条线

作者：阳新芽

来源：投拓狗日记

不少投拓人哪怕能熟练操作 Excel 测算表，却依然没理清背后的核心勾稽关系。其实测算从来不是什么高科技。你只需要清楚，天底下的生意，不管是大到几十亿的地产项目，还是小到卖猪肉，算账的逻辑都是相通的，无非就是围绕两个核心问题：项目能赚多少钱？资金什么时候进、什么时候出？这两个问题分别对应两条核心逻辑线：

1.静态利润线——支多少，收多少？这条线聚焦 “赚不赚钱”，核心是明确 “收入有多少” 和 “支出花在哪”，最终算出项目的净收益水平。

2.动态现金流线——何时支，何时收？这条线围绕的 “钱的时间价值”，关键要搞懂 “钱何时收”“钱何时支”，确保项目资金链安全运转。

#1

收与何时收？

地产开发项目的收入主要来自销售自建的房子，有些项目还会有自持物业产生的租金和其他收入。

计算收入最重要的是弄清楚几点：销售价格（租赁价格）、销售节奏（啥时候卖房子，卖多少）、每一计算周期产生的税前收入及结转金额。

与收入相关的表格及主干逻辑见下图：

#2

支与何时支？

地产项目的支出构成比较复杂，这里简单说几个大的方面：

01

开发成本

土地获取成本（就是付给政府的出让金或者补偿费）、建安成本（修房子和装设备要花的钱）、基础工程费（比如给小区埋下水道、修个公共茅房什么的）；其他还包括前期工程费等等，如果是旧改项目，还会涉及给原住户的补偿金、补偿物业等等。

02

费用 

主要包括管理费、营销费、财务费用、其他（比如某地的工业用房增值收益还得上交一部分给政府）。

03

税金 

这是很多投拓都比较头疼的一部分，尤其是三大税：土增、增值税、所得，其中核心难点在于土增税的计算。

其实土增税你只要记住这六个步骤：①划分清算单元→②划分清算业态（二、三、四分法）→③做好成本分摊→④计算增值额→⑤计算增值率→⑥得出土增税。

和支出相关的测算表及主干逻辑见下图：

#3

必要总结

其实从上面我们可以看到，整个测算的底层无非就是：

1、确定规划指标（规划指标表）：有了规划指标设计结合强排，我们就知道项目要建成什么样，有多少面积的住宅，多少面积的商业，多少个车位，多少地上面积，多少地下面积？

2、 售价预判（销售计划表）：每种物业预计价格多少？项目开盘时间和去化速度？

3、 成本及费用预判（开发成本表）：每种业态建造成本多少？总的销售费用多少？管理费用多少？

4、 进度假设（开发节奏表）：啥时候开工？啥时候开盘，啥时候售罄，啥时候竣工验收?相应的成本及费用的支付进度?

5、 融资假设（融资计划表）：要借多少钱？什么时候放款？借多久？利率多少？

6、 税费计算（土增税表）：以上假设都有了，就可以算出税费了

7、 利润计算（利润表）：1-6算完了，整个项目利润就出来了。

8、现金流分析（现金流量表）：把1-6按照每一笔支出和收入的发生时间进行排列，现金流情况也就分析出来了。

从后面开始，新芽将分别就“收入、成本、费用、税金以及评价指标、敏感性分析、测算建模、测算表函数使用”等，给大家展开细讲。

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原标题： 测算表看似复杂，其实就是两条线