丁祖昱评楼市 作者：编辑部
2022年6月1日，期待已久的上海第一批次集中拍地首日完成。
本次上海土拍共推出12个地区共计36幅地块，土拍首日共成交20幅地块，其中16块底价成交，4幅地块获多名竞买人报名，分别位于浦东（2幅）、徐汇（1幅）和杨浦（1幅），成交总金额495.32亿元。
与上海解封同日，重启的还有上海2022年第一批次集中供地。
自2022年2月23日发布公告《上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字[2022]第016号）》之日起，至今已有3个多月的时间。
2022年3月28日，上海土地交易市场发布通知，中止上海2022年首轮土拍，已交纳的交易保证金在中止期（自本通知发布当日起至中止结束当日止）内所产生的同期银行活期存款利息，将在交易结束后退还。商品住房用地交易资金监管期限另行设定。
直至5月26日，上海土地交易市场发布公告恢复出让。
从公告来看，上海首轮土拍有以下变化：
公告地块均采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人。
在此之前，上海土拍采取招挂复合的入围方式，先打分入围后才能出价竞拍，此次所有地块全部直接竞价，取消打分入围环节。
这就使得所有申请的房企都有机会出价竞拍。
一直以来上海土拍资金要求堪称全国最高，本次《商品住房用地交易资金银行监管协议》对出让文件中原《商品住房用地交易资金银行监管协议》的监管账户监管期限起始时间和封存资金金额作了调整。
要求甲方在乙方开立的账户中封存的资金应不小于甲方在《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》中扣除本地块保证金金额后的自有资金金额。
竞买保证金一般按起始价20%缴纳，土地监管资金为起拍价的100%+溢价部分（最高10%）。也就是说，以往竞拍前房企需合计缴纳130%的起拍价。
在调整后，封存资金从原来最高130%降至110%，其中20%的保证金可以抵自有资金金额。
以本次的热门地块徐汇斜土路街道为例，起始总价43.2亿元，之前竞拍企业想要拍得该地块需要准备56.16亿元，而现在只需准备47.52亿元，省下8.64亿流动资金。
受疫情管控影响，本次土拍每幅地块每个竞买人只能有1名人员进入现场交易厅室，因入场检测异常无法进入土地市场，或因在场内出现不适离场就医的，竞买人应自行承担缺席相关现场交易活动的相应责任。
与此同时，本次土拍中，若仅有一名竞买人，竞买人无须至上海市土地交易市场。于2022年5月31日9时30分至2022年6月1日9时30分登陆网上受理平台完成挂牌报价即可。
从首日的拍地结果来看，共有16幅地块，以底价成交。这16幅地块都仅有一名竞买人，竞买人直接为地块竟得者。
这16幅地块有8幅位于临新片区，2幅位于普陀，2幅位于奉贤，1幅位于嘉定，1幅位于金山，1幅位于松江，1幅位于宝山。
其中普陀两个地块区位相对较为优越，最终由宸嘉联合体和招商蛇口上海分公司竟得。
尤其是招商蛇口拿下的中山北社区地块，位于内环内区域，临近苏州河，距曹杨路站较近，地理位置极佳，周边生活氛围浓厚，配套成熟。
该地块出让面积36110平方米，成交总价625000万元，楼板价64581元/平方米，房地联动价：105200元/平方米
除16幅底价成交之外，另有20幅地块因为多名竞买人报名，于6月1日至6月8日陆续出让。
6月1日首日，共完成4幅地块出让，分别为浦东新区惠南地块、浦东新区新场古镇地块、徐汇区斜土街道地块以及杨浦区平凉社区地块。
浦东惠南地块作为首轮土拍的首个竞价地块，现场2位竞买人经过23轮报价，报至中止价，进入一次性书面报价环节。最终由大家联合体竞得，成交总价12.23亿元，成交楼板价1.66万元/平方米，溢价率8.66%。
浦东新区新场古镇地块紧随其后，由同润竞得，成交总价145490万元，成交楼板价22274元/平方米，溢价率8.49%。
徐汇区斜土街道地块以及杨浦区平凉社区地块为本次土拍市区核心地块。
杨浦区平凉社区地块，位于杨浦东外滩，区位优越性可谓本轮土拍中第二，距离黄浦江约600米，区域内目前的热门新房仁恒·海上源，2021年开盘均价为11.5万元/平方米，其最新开的2批次房源的入围分高达73.44分，可谓抢手。
本次杨浦区平凉社区地块出让面积8639.7平方米，要求配5%的保障房，起拍总价100912万元，起始楼板价73000元/平方米，房地联动价123920元/平方米。最终由上海城投拿下，总价102712万元，楼板价74302元/平方米，溢价率1.78%。
本次出让的徐汇区斜土街道地块可谓是本批次中最为优质的地块，该地块南面是小米总部和香港置地西岸金融城，紧邻去年第一批次的复星徐汇滨江商住办综合体地块及2020年香港置地联合体拿下的全国总价地王。
出让面积21942.7平方米，体量更优于杨浦地块，要求配套保障房5%和公建5%，起拍总价432000万元，起始楼板价78750元/平方米，房地联动价131000元/平方米
最终由招商蛇口、香港置地、徐汇城投共同竞得，成交总价473330万元，成交楼板价86285元/平方米，溢价率9.57%，为首日拍出的20幅地块中最高。
上海今年首轮土拍中，共有36幅涉宅用地，另有4幅城中村旧改地块，合计40幅地块，总出让面积约215.66万方，总起拍价超850亿元。
本次首轮土拍诚意满满，传统市区出让地块数达到了4幅，其中有2幅位于内环内，另外其他热门板块如闵行、青浦西虹桥、松江泗泾都加大了供应。最终成功出让20宗土地，总成交金额为495.32亿元。
从结果来看，上海土拍恢复首日，整体开局相对较好，尽管经历了疫情和土拍延期，但并未对房企的参拍热情造成很大影响。
从参拍企业来看，大部分依然还是国企央企占主导，其中临港新片区基本由本地房企收获。
也有不少活跃房企，其中大家房产作为浙系品牌房企，在上海土拍恢复首日夺得浦东惠南地块，在首拍第一场提高了整个市场的热点和关注。
同润则在国企和央企的夹击中突出重围，竞得浦东新场镇古镇地块。
香港置地与招商蛇口、徐汇城投联手拿下徐汇区斜土街道地块，也是继2020年后的再度出手，能充分看出香港老牌英资地产企业对上海的信心。
2022年4月26日，上海市规划和自然资源局正式发布了《上海市2022年度国有建设用地供应计划》。供应总量有所增长，结构亦发生明显变化。按计划，2022年度全市将供应商品住房用地522-592公顷，与2021年相比，2022年土地供应中商品住宅用地、产业用地、旧改用地出现增长，保障住房用地下降。
5月29日，上海发布了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，其中提到：
适当增加2022年度建设用地计划，加大净增建设用地指标，支持保障各区重点产业项目用地需求。按照各区2022年低效建设用地减量化任务提前下达建设用地指标，加大周转指标暂借的支持力度。对于建设用地指标确有缺口的区，可由市级指标采取“直供”方式解决。
对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，加快建立线上交易机制。允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。
可以预见，一直以高门槛著称的上海土拍，无论是从上海竞拍资金要求还是规则、供应上都将进一步优化，上海拿地窗口期已然到来。
此次上海土拍选择在6月1日这个时间点重启，与上海全面复工时间重合。在一定程度上表明了土地市场和房地产市场的活跃对于上海的重要意义。
这主要是因为3月底开始的疫情让上海经济受到了极大的影响，适当推进土拍，可在一定程度上增加各区土地财政收入，缓解疫情期间对上海造成的经济力。
与此同时，此次土拍底价成交地块数较多，国央企、民企、混合所有制企业以及地方国企均有参与并有所获，结合房地联动价，整体盈利情况有一定的保证，这也能在一定程度上实现“撑地产”“稳杠杆”的目标，促进房地产市场平稳健康发展。
上海首轮土拍还未完全结束，我们相信，未来随着上海产业经济的整体恢复，土地市场的投资表现也会更加向好。
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