融资方案系列(一):土地款融资及房地产项目前融方案

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2019-08-10 14:14 4617 0 0
西政财富团队结合当前的募资和放款案例,特就各类融资路径和融资方案进行示例性总结,以供有融资需求的同业人士作业务操作参考。

作者:西政财富

来源:西政财富(ID:xizhengcaifu)

自2019年5月份以来,23号文以及信托机构窗口指导、中央政治局会议定调不让房地产作为短期刺激手段等强监管政策背景下,能寻找到可灵活替换的合作资金是各大开发商在当前融资寒冬求得生存的重要保障。西政财富团队结合当前的募资和放款案例,特就各类融资路径和融资方案进行示例性总结,以供有融资需求的同业人士作业务操作参考。

1融资主体

不限开发资质,但需具备一定项目开发经验,项目公司无不良纠纷诉讼,比较简单干净,具有良好信用记录且经营状况较好。

2项目类型

住宅为主类项目,原则上住宅占比不低于80%,具体一事一议。

3项目区位

项目所属地区为长三角、珠三角、京津冀、中部省会城市等一二线及强三线城市。

4融资成本

具体一事一议,综合成本年化18%左右,其中4-5%期初按照一年收取,剩余按照自然季度付息。

5融资期限

一般1-2年,满6个月可以提前还款。

6审批额度(配资比例)

审批额度为拿地金额的50%-70%,可审批1亿-10亿, 2-5亿区间的项目优先考虑;项目开发类流动资金亦按建安投入的50%-70%配资。

7资金用途

可用于土地配资到四证阶段的融资需求:

  1. 如用于土地款配资:需已拍得土地,并由机构配资50%的土地款直接打入国土局账户。在放款之前需提供阶段性抵押物,若没有阶段抵押物,需新成立项目公司,并由机构持有90%股权,拿到土地证后释放股权;

2.用于归还股东借款或者项目开发建设。

8风控措施及投后管理

(一)风控措施

包括但不限于:

  1. 土地抵押,抵押率50-70%;

2.项目公司股权100%质押或部分/全部股权让与担保;

3.股东及实际控制人及其配偶的连带担保;

4.证照、印鉴及账户共管。

(二)投后管理

包括但不限于:

  1. 董事、财务等人员派驻;

2.工程进度及资金监管;

3.其他。

9还款来源要求

1.项目销售去化款项

2.项目转让收益

3.贷款置换

4.其他主体或项目差额支付或流动性补足

10放款形式

受信托机构涉房业务及前融业务暂停影响,一般都做明股实债处理或直接做债权投资。

11放款速度

签订借款合同,办理抵押、质押、转股担保等手续后一周内可实现放款。

12业务流程及工作周期

业务流程:提供融资申请书→初审→初审通过后通过与融资方电话会议或微信会议沟通的方式确认基本条件→收集完整资料,现场尽调,撰写立项报告→召开项目立项会→通过后一周内,风控现场尽调→风控撰写报告,提报投决会→投决会通过后,办理抵押等手续,并放款。

工作周期:15-30天。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 融资方案系列(一):土地款融资及房地产项目前融方案

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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