融资方案系列(三):信托432项目融资交易方案

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2019-08-22 14:32 2210 0 0
23号文、信托行业一系列窗口指导、64号文等信托行业监管政策的轮番“轰炸”。

作者:西政财富

来源:西政财富(ID:xizhengcaifu)

23号文、信托行业一系列窗口指导、64号文等信托行业监管政策的轮番“轰炸”。目前信托地产融资似乎仅能操作满足432要求的项目以及真股合作类项目。由于受额度管控限制,对交易对手及项目更是优中选优。西政财富团队结合当前的募资和放款案例,特就信托432融资项目方案进行示例性总结,以供有融资需求的同业人士作业务操作参考。

1融资规模

初步拟定总规模X亿元,分阶段放款:

第一阶段Y亿元,在标的土地(或在建工程)办理完毕抵押登记手续后发放,实际放款规模不超过评估值的 50%,资金用于偿还项目公司存续融资、工程建设款项及其他认可的用途。

第二阶段X-Y亿元,向项目公司提供流动性支持,仅可用于偿还信托机构融资本息。即:融资存续总规模不超过一阶段规模,在一阶段融资到期时,若暂不能偿还全部融资本息,可提取第二阶段款项用以偿还到期本金和利息。

2融资期限

期限为24个月(也可灵活配置期限,例如:总规模6个亿,其中2个亿18个月,4 个亿期限24个月) 。

3融资成本

以实际商谈为准。

4交易结构

本次融资采取432开发贷模式,满足432条件后,向项目公司发放贷款。

交易要素如下:

  1. 项目公司对项目公司投入资金需达到总投资的25%以上。

2.项目公司或直接控股股东取得二级开发资质。

3.标的项目四证齐全。

5风控措施

1.土地抵押 :以项目地块土地使用权为偿还债务本息提供抵押担保,并办理完成抵押登记。

2.股权质押 :项目公司股权质押并办理质押登记等手续。

3.保证担保: 控股机构及实际控制人提供连带责任保证担保:

(1)XX房地产开发集团有限公司;

(2)实际控制人及其配偶。

4.项目现场监管:信托机构派驻1名现场人员,与项目公司共同管理章证执照、财务印鉴等。项目公司不承担相应人力成本。

5.公证:对本信托项下贷款合同、担保类合同等办理公证。

6.出具承诺函 :XX集团出函承诺:按期投入建设资金、确保项目顺利完工等事项。

7.资金归集

(1)销售资金归集:标的项目如有销售,应按批次归集部分资金后,同时信托机构配合办理该批次房源的网签、备案、解押手续。

(2)各笔债务到期前,需提前归还少部分本金。

6融资流程及周期

资料齐备的前提下,信托机构融资流程及周期如下,整个融资过程约1-2个月时间:片区立项会——总部会议——中信登报审——确定合同内容并签约——办理抵质押等放款落实条件——募集资金。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 融资方案系列(三):信托432项目融资交易方案

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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