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最及时的信用债违约讯息，最犀利的债务危机剖析
作者：西政财富
来源：西政财富（ID：xizhengcaifu）
虽然《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（下称“23号文”）后，地产信托融资受到了额度、规模的限制，但是，对于满足432条件的项目，仍旧有部分信托机构操作其特定资产收益权类融资产品。收益权作为金融行业创设的衍生品，在操作模式上，一般以该收益权对应的底层资产作为抵押/质押担保，并由融资方或其关联方回购作为基本的交易模式。另外，对于交易对手不愿意增加有息负债（不纳入人行征信系统）、规避交易税费（避免资产转让的税费）、实现交易便捷性（如股权收益权类不用过户股权）具备一定的优势。
西政财富团队结合近期操办的房地产开发建设阶段的信托特定资产收益权融资业务，将相关融资方案整理如下，供各位参考。
一、产品要素
1.项目名称：XX信托▪XX项目地块特定资产收益权集合资金信托计划；
2.产品类型：固定收益类；
3.委托人：合格投资者；
4.融资主体：A房地产开发有限公司；
5.信托规模：不超过5亿；
6.信托期限：总期限18个月，其中12个月期限的规模为3亿元，18个月期限的规模为2亿元，满6个月后提前还款；
7.融资成本：约11.5%/年（含税）；
8.信托收益支付方式：按季支付；
9.资金的实际用途及运用方式：受让特定资产收益权，信托资金最终用于标的项目的开发建设。融资人不得将信托资金用于法律、行政法规、规章禁止或限制领域；
10.资金退出方式：融资人溢价回购特定资产收益权；
11.信托保障基金：由融资人缴纳；
12.还款来源：标的项目的销售回款；保证人经验收入；抵押物处置收入；
13.风险缓释措施（增信担保措施）：
（1）集团为融资人溢价回购义务提供连带责任保证担保；
（2）集团实际控制人提供个人连带责任担保；
（3）抵押担保：B房地产开发有限公司以其名下物业提供第一顺位抵押担保，抵押率不超过X%（按照融资本息/评估净值来核算）。办理完毕抵押手续前，信托计划不得发行。
1.办理完毕集团为融资溢价回购特定资产收益权义务提供连带责任担保的相关手续，签署完毕相关协议，并经股东会决议通过；
2.办理完毕实际控制人连带责任保证担保相关手续，签署完毕相关协议，并由其配偶书面确认；
3.办理完毕B公司名下物业的抵押手续，并经B公司股东会决议通过；
4.对本项目交易文件办理具有强制执行效力公证手续；
5.抵押物第一承租人出具房企优先购买权、无条件配合信托机构处置抵押物的书面文件；
6.融资人就本次融资事宜已召开股东会，并出具股东会决议；
7.提供对应本项目盖章版可研报告，总投金额与尽调相符。
1.监管信托资金使用，仅用于标的项目开发建设；
2.销售保证金和解押保证金归集：
（1）解押保证金：解押物解押前融资人需按照实际抵押率归集对应的解押保证金；
（2）销售保证金：标的项目开始预售后，当标的项目实际累计网签销售面积达到本标的项目整体规划总可售房屋面积的40%时，须按照实际募集信托资金总规模的50%归集销售保证金至信托专户；当标的项目实际累计网签销售面积达到本标的项目整体规划总可售房屋面积的70%，销售保证金须累计归集至实际募集资金的100%或提前归还；
备注：设定资金归集机制的可以实时监测项目现金流情况。另外，为了避免资金沉淀导致闲置，加重融资方成本，通常会与理财机制相挂钩，即将归集的资金投资于风险较低的理财产品，或者设置信托计划，与本项目的还款相挂钩；
3.其他按照公司制度规定应落实的后续管理条件。
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