融资方案系列(八):房地产信托432项目特定资产收益权融资方案

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2019-09-24 14:47 3299 0 0
虽然《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》后,地产信托融资受到了额度、规模的限制,但是,对于满足432条件的项目,仍旧有部分信托机构操作其特定资产收益权类融资产品。

作者:西政财富

来源:西政财富(ID:xizhengcaifu)

虽然《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(下称“23号文”)后,地产信托融资受到了额度、规模的限制,但是,对于满足432条件的项目,仍旧有部分信托机构操作其特定资产收益权类融资产品。收益权作为金融行业创设的衍生品,在操作模式上,一般以该收益权对应的底层资产作为抵押/质押担保,并由融资方或其关联方回购作为基本的交易模式。另外,对于交易对手不愿意增加有息负债(不纳入人行征信系统)、规避交易税费(避免资产转让的税费)、实现交易便捷性(如股权收益权类不用过户股权)具备一定的优势。

西政财富团队结合近期操办的房地产开发建设阶段的信托特定资产收益权融资业务,将相关融资方案整理如下,供各位参考。

一、产品要素

1.项目名称:XX信托▪XX项目地块特定资产收益权集合资金信托计划;

2.产品类型:固定收益类;

3.委托人:合格投资者;

4.融资主体:A房地产开发有限公司;

5.信托规模:不超过5亿;

6.信托期限:总期限18个月,其中12个月期限的规模为3亿元,18个月期限的规模为2亿元,满6个月后提前还款;

7.融资成本:约11.5%/年(含税);

8.信托收益支付方式:按季支付;

9.资金的实际用途及运用方式:受让特定资产收益权,信托资金最终用于标的项目的开发建设。融资人不得将信托资金用于法律、行政法规、规章禁止或限制领域;

10.资金退出方式:融资人溢价回购特定资产收益权;

11.信托保障基金:由融资人缴纳;

12.还款来源:标的项目的销售回款;保证人经验收入;抵押物处置收入;

13.风险缓释措施(增信担保措施):

(1)集团为融资人溢价回购义务提供连带责任保证担保;

(2)集团实际控制人提供个人连带责任担保;

(3)抵押担保:B房地产开发有限公司以其名下物业提供第一顺位抵押担保,抵押率不超过X%(按照融资本息/评估净值来核算)。办理完毕抵押手续前,信托计划不得发行。

二、信托计划发行前提条件

1.办理完毕集团为融资溢价回购特定资产收益权义务提供连带责任担保的相关手续,签署完毕相关协议,并经股东会决议通过;

2.办理完毕实际控制人连带责任保证担保相关手续,签署完毕相关协议,并由其配偶书面确认;

3.办理完毕B公司名下物业的抵押手续,并经B公司股东会决议通过;

4.对本项目交易文件办理具有强制执行效力公证手续;

5.抵押物第一承租人出具房企优先购买权、无条件配合信托机构处置抵押物的书面文件;

6.融资人就本次融资事宜已召开股东会,并出具股东会决议;

7.提供对应本项目盖章版可研报告,总投金额与尽调相符。

三、投后落实事项

1.监管信托资金使用,仅用于标的项目开发建设;

2.销售保证金和解押保证金归集:

(1)解押保证金:解押物解押前融资人需按照实际抵押率归集对应的解押保证金;

(2)销售保证金:标的项目开始预售后,当标的项目实际累计网签销售面积达到本标的项目整体规划总可售房屋面积的40%时,须按照实际募集信托资金总规模的50%归集销售保证金至信托专户;当标的项目实际累计网签销售面积达到本标的项目整体规划总可售房屋面积的70%,销售保证金须累计归集至实际募集资金的100%或提前归还;

备注:设定资金归集机制的可以实时监测项目现金流情况。另外,为了避免资金沉淀导致闲置,加重融资方成本,通常会与理财机制相挂钩,即将归集的资金投资于风险较低的理财产品,或者设置信托计划,与本项目的还款相挂钩;

3.其他按照公司制度规定应落实的后续管理条件。


本文仅对西政财富及集团操作的地产融资项目进行简要总结,更多项目融资、产品销售、推介及风险分析等事宜,欢迎添加xz_fortune或拨打13691798685与我们沟通与交流。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 融资方案系列(八):房地产信托432项目特定资产收益权融资方案

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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