西政财富 作者：西政财富
来源：西政财富（ID：xizhengcaifu）
23号文、信托机构窗口指导、中央政治局会议定调不让房地产作为短期刺激手段等强监管下，对于在融资寒冬拟求得生存的房企而言，借助于其他大型开发商的力量寻求融资代建合作，或许是开发商求得一线生机的重要方式。为方便说明，西政财富团队特结合最近操作的融资代建业务，将相关融资方案整理如下，供各位参考。
融资代建可涉及项目融资、市场定位、产品设计、工程管理、营销管理、房产交付全流程，其中西政财富及其关联方、合作方为融资项目提供融资，用于项目开发资金的投入。
融资代建中的融资方式包括基金、融资租赁、商业保理及其他合作机构资金等。
1.基金提供资金时，主要通过发行产品入股项目公司，通过让与担保或明股实债的方式持有项目公司股权，并提供后续开发建设的资金支持。
2.融资租赁则主要以委托方及其管理公司的设备设施类资产提供融资性售后回租的方式定向用于项目开发。
3.商业保理则通过反保理的方式，代项目公司支付其代管代建费、工程款、设计费等款项，项目公司的收款方将对项目公司的债权转让给保理公司，在合同到期后，项目公司向保理公司支付资金。
4.其他合作机构资金主要是本公司股东层面或合作方资金，以债权方式或明股实债方式投入项目公司，并通过委派董事、财务，监管证照，股权质押等方式为项目提供融资。
融资成本具体根据项目实际情况及风险大小由公司审批决定，根据项目阶段10%-18%不等。
03融资期限
04增信措施
具体根据项目情况设置，原则上需提供项目公司土地抵押、股权质押、实际控制人及其配偶担保或其他关联方、第三方担保等。
一次授信，长期使用，放款前提供相关条款资料，确保时效性，并使用于专门用途。
以满足项目资金使用需求，不增加流动性负担和风险为前提，并以项目回款为主，设定一定的合理的宽限期。
根据项目实际资金需求及公司最后审批为准。
1.若已签署《国有土地出让合同》的，需提供国有土地出让合同；若尚未签署土地出让合同的，则需提供地块详细规划限制条件，包括容积率、限高要求以及住宅、商业、酒店、办公等的固定功能配比等数据情况；
2.提供项目预估地价；
3.提供包含等高线的地块红线图；
4.规划设计条件、区域控规情况；
5.当地前期费用标准；
6.项目融资计划及财务成本；
7.已形成的规划文本；
8.其他需说明的特别情况。
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