地产资管界 作者：地产资管界
来源：地产资管界
8月28日，在万科召开的2020中期业绩发布会上，万科管理层谈论到了目前比较热门的公募REITs话题。万科总裁祝九胜透露出，相关部门正在紧锣密鼓地研究长租公寓公募REITs，万科也在提前研究和适应。
此外，万科董秘朱旭补充道，集团正积极和相关监管部门和政府部门沟通，争取能够加入到第一批的基础设施公募REITs之中。
由于此前，监管部门下发的“关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知(发改办投资〔2020〕586号)”文件中，明确提出，基础设施公募REITs的底层项目要聚焦重点区域，聚焦重点行业，同时鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。并明确了酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。
这次万科提到了监管正研究长租公寓公募REITs，说明了一个很明确的信号：监管部门不排除在不久的将来正式上线商业地产公募REITs。
国内长租公寓类REITs项目盘点
其实，不管是公寓运营商，还是房企，早前都曾积极推出过长租公寓类REITs项目。底层资产为长租公寓的类REITs项目也是国内类REITs市场一支重要的力量。
早在2017年7月底，住建部、证监会等，就强调了鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金REITs。随后一些公寓运营商和房企响应政策的号召，积极推行长租公寓类REITs项目。
2017年11月3日，新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所发行，发行金额为2.7亿。该项目是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。
表：新派公寓类REITs基本情况
2018年3月，保利地产成功发行“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”。该类REITs产品是国内首单由房企发行的租赁住房类REITs，专项计划融资总额度为不超过50亿元，一期发行额约为16.76亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架发行、分期发行机制，其中优先级、次级的占比为9∶1，优先级证券评级为AAA。
图：中联前海开源-保利地产类REITs架构
2018年6月，旭辉领寓类REITs获得上交所审批通过。旭辉领寓类REITS储架规模达30亿元，首期发行规模为2.5亿元，底标项目为已实现经营现金流入的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店。
与保利依靠强主体兜底、新派仅为权益类相比，领寓创新之处在于它是储架结构+权益型类REITs，不依赖强主体兜底，完全脱离主体信用。
2018年2月2日，碧桂园发行的中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划获批，产品规模100亿元，采取储架、分期发行机制，优先级评级AAA。这也是首单百亿级住房租赁类REITs。
图：碧桂园长租公寓类REITs架构
万科的公募REITs探索之路
万科要成为公募REITs的第一批玩家其实也有迹可循。
今年6月3日，万科旗下万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深圳证券交易所举行挂牌仪式。
表：万纬物流物流仓储类REITs基本情况
首期类REITs规模为5.732亿元，其中优先级证券的规模为2.95亿元（获中诚信AAAsf评级），权益级证券的规模为2.782亿元，产品期限为3+3+2年。
作为万纬物流在交易所市场发行的首个类REITs，本次产品最大的亮点在于最大限度参考了境外成熟市场REITs模式，采用了“纯权益型”结构且底层物流园完全采用市场化方式进行运营和管理，产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值。
除了万纬物流仓储类REITs项目，众所周知，万科早在王石时期就开始积极摸索REITs。
2015年7月，万科成功发行“鹏华前海万科REITs”，首次使用公募基金作为发行载体。该产品在发行期间单个投资者的单笔认购门槛仅为10万元，上市后在深圳交易所场内进行二级市场交易的最低份额为1万元，在“类REITs”产品的流动性上实现了重大突破。
图：鹏华前海万科REITs架构
在退出方式上，该基金通过向深圳万科及其指定的关联方溢价转让股权的方式实现逐步退出。基金应分别在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14%、18%、17.5%和0.5%的目标公司股权，直至基金全部股权退出。
值得一提的是，当时操盘“鹏华前海万科REITs”项目的正是目前金融出身的万科总裁祝九胜。
当时，祝九胜将鹏华前海万科REITs的落地发行视为万科轻资产战略的重要一步，而在基金设立过程中，祝九胜是在其中负责商务谈判的关键人物。在他的描述中，资产运营正是万科未来主要的一个业务方向。
祝九胜透露，万科此后地产金融的特征稍微强一点。
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原标题： 万科的公募REITs探索之路
