北京打响2022年集中供地“第一枪”,国企央企仍是“顶梁柱”

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2022-02-21 21:13 1443 0 0
2月16日,北京打响了2022年节后集中供地“第一枪”

作者:克而瑞研究中心

来源:丁祖昱评楼市(ID:dzypls)

2月16日,北京打响了2022年节后集中供地“第一枪”,经过20余家品牌房企两日竞拍,至17日,北京首轮推出的18宗含宅用地最终成交17宗,其中9宗地块底价成交,3宗地块达到最高限价。

无论是整体溢价情况,还是流拍率,节后重点22城首场集中土拍的热度较2021年末的最后一次集中土拍明显回暖,品牌房企的回归、积极参拍也说明企业的投资积极性正在修复。

整体来看,在资金压力下,民企参拍积极性仍然不高,国企央企仍是此次拿地的主力军。

01 竞现房比例成常态

作为2022年集中供地的第一枪,北京本轮土拍总体上延续了2021年的表现。

从土拍规则来看,竞现房销售已经从试点成为普遍现象,本次挂牌的18宗含宅用地,有9宗地块设置了竞现房销售面积竞拍方式,占比达到50%。此外,本次土拍依然延续了对于高标准方案的要求,竞拍进入最后一个阶段,都需要提交高标准方案。

从竞现房销售来看,一方面可以防止项目扎堆入市,切实保障消费者的权益,做到“所见即所得”,未来同期开盘的项目中,现房项目也比期房项目更具备优势。但现房销售对开发商的施工能力、现金流能力提出了更高的要求,大幅降低开发商的资金使用效率,以至于降低盈利水平。

在保障房企盈利水平方面,北京首轮土拍也做出了“让利”,且地价控制更为明显。从溢价率来看,18宗地块中有1宗地块最高限价溢价率仅3%,4宗最高溢价率为5%,2宗最高溢价率为10%。因此,本轮土拍吸引多家房企积极参拍,参拍房企达到20余家,华润、中海、绿城均参拍了5宗地块以上。

图:北京首轮集中供地最高限价溢价率分布情况

数据来源:CRIC整理

02 溢价率提高,流拍率走低

从溢价率和流拍率两项指标来看,土地市场整体表现“回温”。北京首轮土拍平均溢价率为4.5%,与去年第三轮相比提升了3个百分点,同时,流拍率也从17%回落至6%。

此外,本轮土拍还有3宗地块触及最高限价,热度可见一斑。

具体来看,三宗触及最高限价地块分别为丰台区纪家庙地块、朝阳区崔各庄地块,以及中关村生命科学园地块,分别被华润、绿城和建发收入囊中。其中,华润和绿城地块最终分别以6%的政府产权、4.1万平方米的现房销售成交,而中关村生命科学园地块进入竞现房销售环节后无房企举牌,最终由建发以最高限价竞得。

图:北京2022年首次集中供地成交溢价分布情况(单位:万平方米)

数据来源:CRIC整理

03 首轮土拍盈利空间较大

当前的土拍市场,项目的盈利水平是房企投资关注的最重要因素。

经测算,北京首轮集中土拍整体盈利空间较高,成交楼板价与住宅销售指导价之间价差达到2万元/平方米以上的地块就有17宗,盈利空间较为可观。

以华润竞得的丰台区纪家庙纯宅地为例,其销售指导价与楼板价之差达到4万元/平方米以上,地价房价比为0.6,虽然政府产权份额达6%,仍然有一定的利润空间。

反观丰台区[2022]003号地块,该项目由北京城建竞得,成交楼板价为22008元/平方米,销售指导价达到88000元/平方米,地价房价比仅有0.26,房价与地价的差值更是在6万元/平方米以上。但地块存在5.4万平方米的产业用地,且有9800平方米的保障房,运营的复杂系数较高,因此最终仍是底价成交。

图:北京2022年首次集中供地盈利空间情况(单位:元/平方米)

数据来源:CRIC整理

04 国企央企仍是“顶梁柱”

从地块的区域分布来看,近郊区持续成为北京土地供应的主力区域,地块主要集中在大兴区、昌平区、顺义区等,近郊供应面积共计96.72万平方米,占60%。而城区占比只有三成,丰台区、朝阳区和石景山区各成交2宗地块。

图:北京2022年首次集中供地成交区域分布情况(单位:万平方米)

数据来源:CRIC整理

在2022年的北京首轮集中供地上,10强房企表现抢眼,本土平台公司也崭露头角,国企央企仍然是“顶梁柱”。

10强房企中有5家本次在北京拿地。具体来看,绿城共计拿下3宗地块,总成交金额98.4亿元,成为本次土拍中的最大赢家。其中朝阳区崔各庄地块更是本次土拍热度最高地块,中海、华润和绿城均积极出价,触及最高限价后绿城以现房销售4.1万平方米成交。此外,中海、华润也各落两子,保利和金地通过联合体的形式拿下2宗地块。

此外,规模房企旭辉、建发也有所斩获,北京本土平台公司(兴创、北京城建、北投、怀柔科学城)拿地占比约为三成左右(按幅数计算)。

品牌房企对北京的参拍意愿仍然较为强烈。

图:北京2022年首次集中供房企拿地情况(单位:亿元)

数据来源:CRIC整理

当前北京首轮土拍中表现出的品牌房企的回归、积极参拍现象,意味着企业的投资积极性正在修复,但资金压力下,民企参与度仍然保持谨慎,拿地企业多为国企和央企,作为春节后集中供地“第一枪”,北京土拍市场表现起到了提振土地市场信心的作用。但由于行业现在仍整体处于低谷期,集中供地预计还会出现“分化”,一线城市土地市场或将率先回温,而其他城市、企业则还需要一段时间的修复期,国企和央企“托底”的现象仍将持续。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 北京打响2022年集中供地“第一枪”,国企央企仍是“顶梁柱”

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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