这个案例告诉你:为什么不要“迷信”抵押物?一线城市也不行!

大话固收 大话固收 作者:洛洛杨
2019-11-30 21:13 3323 0 0
就是这么“硬核”的资产,在处置过程中价格一降再降,已经经历了三度转卖失败。直至目前,还在广东金融资产交易中心挂着等待买主。

作者:洛洛杨

来源:大话固收(ID:trust-321

先“盲猜“一个项目:

  • 一线城市广州天河CBD核心地段
  • 商业现房抵押+物业抵押,抵押率低于6折
  • 周边写字楼均价40000元/㎡;住宅均价60000元/㎡;本抵押率相当于23000元/㎡
  • 实控人母公司+CBD公司+实控人连带责任担保

是不是觉得这个项目风控还挺“硬”的?看上去是个大便宜。要知道目前市场上大部分地产项目都只是“准一线”,甚至是二三线地产,好多还只是土地抵押,现房抵押的也少见。

然而,就是这么“硬核”的资产,在处置过程中价格一降再降,已经经历了三度转卖失败。直至目前,还在广东金融资产交易中心挂着等待买主。

30亿元债权项目,作价18亿无人接盘

11月15日,在广东金融资产交易中心网站,出现了以五矿信托为受托人,以18.08亿元的价格挂牌价值30.41亿元的单一资金信托债权资产转让信息。

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简单算一下,转让折价率为59折。

这个项目本身并不复杂,融资方为百嘉信集团。2012年,百嘉信集团由于资金紧张急需融资,但是当时商业银行无法直接提供贷款授信。后来该公司通过五矿信托作为通道,绕了一个弯,从银行获得借款。

百嘉信集团把太阳新天地作为主要抵押物,对应的项目公司为广州华骏实业有限公司。风控措施主要包括:
  • 华骏实业名下位于广州市天河区马场路36号(太阳新天地购物中心)101、102房等12项商业房地产作抵押担保,抵押物面积合计86303.91平方米

  • 母公司百嘉信集团担保

  • 实控人梁勤提供连带责任保证担保

“太阳新天地”的区位有多好,先看看周边房价感受一下(图中价格来源于安居客2019年10月数据):

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太阳新天地购物中心是广州CBD珠江新城最大的单体购物中心,位于广州核心区珠江新城东北部,周边分布有大量高端住宅区、高校和写字楼,该项目于2012年9月底全面交付使用并同时全面开业。被称为 “印钞机”级别的购物中心,鼎盛时期年租金收入达3亿元。

百嘉信集团无法还款后,债权方进行了两次拍卖,一次转卖:
  • 2019年6月28日,项目在淘宝网司法拍卖网络平台第一次拍卖,起拍价28.84亿元,拍卖的标的包括地下负一、负二、负三和负四层,地上一层至九层共计813套房产、车位,建筑面积共100191.8979平方米,评估总价为人民币41.2亿元,相当于打了七折。项目吸引了17447次的围观人数,但最终无人竞拍;

  • 2019年7月24日,太阳新天地比上一轮28.8亿元的起拍价再降5.77亿元,低至23.07亿元的起拍价,据广东省商业地产投资协会会长黄文杰指出,换算每平方米相当于约2万3千元,参考上图周边房产价格,相当于“跳楼大甩卖”;然而,二次拍卖仅吸引了9379次围观,再度流拍。

  • 2019年11月15日,项目挂到广东省金融产品交易中心,形式改为以转让华骏公司30.41亿元债权的方式寻找接盘侠,标的金额为18.08亿元,相当于59折转让,期限为11月22日。很明显,再度流卖。

三度失败转卖背后的障碍

明明是优质地段,现房商业,合理甚至是超便宜价格,为什么迟迟难以找到买家呢?

首当其冲的原因,是太阳新天地本身巨大的债务问题。据记者从内部获得的一份资料显示,太阳新天地欠下的本金和利息已将近26亿元,每年需偿还的利息约为3亿元;而每年的商场租金仅约1.8亿元,由于已经债务违约被多家金融机构起诉,新的融资接口也难以找到,入不敷出的形势愈发严峻。

如果只是债务问题,那只要接盘方“足够有钱”,总能化解。但天阳新天地还有一个重要问题,即背后管理方的混乱。华骏实业对应的股权关系如图,三个股东分成了瑞晟房地产和另外两家公司两大阵营:

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据媒体报道,自2019年5月4日起,商场经营就出现了瑞晟公司、第三方物业公司戎威公司和控股股东之间的管理对峙局面。网上有一封措辞激烈的“公开信”:

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背靠这样一个乱局面,结合2018年以来,房地产行业融资口径收紧的大形势,就不难理解为什么这块香饽饽为何无人问津了,工作人员称万科华润曾有过意向,但转了一圈后也都沉默收手了。“地主家也没有余粮了!”

还在“迷信”抵押物的,要留个神了


写这篇文章的初衷,是注意到了最近不管是我们写“百强地产”的问题,还是日常和小伙伴交流,不少人都有几个倾向:
  • 过去两年信托项目主要是政府债务出问题,事实证明地产反而相对安全

  • 即使地产项目出问题,有抵押物在手,不用担心

  • 只要地段好,就是王道,一二线闭眼买

看过太阳新天地三次流拍的案例之后,就要打个问号:项目的资产有新天地优秀吗?会不会也遭遇这样的处境?

依小固来看,太阳新天地的案例,至少暴露出三点值得重视:

一是商业地产抵押的有效性。不同于住宅地产单位产权面积较小,商业地产动辄数亿数十亿标的价格,决定了只有少数买家才能参与接盘;一旦进入资产处置阶段,潜在买家本身的状况也联动决定了资产的价值。打个不恰当的比方:30个亿的太阳新天地,万科认为它只值18个亿,它就仅能作价18亿。有限的买家决定了价格无法充分竞争,往往会遭遇大额缩水;

其次是抵押物所有者的主体信用情况不应忽视。一块地,在百嘉信手上是30个亿6折无人接盘;在华润手上可能就能原价售出。地产行业整体融资渠道收紧的情况下,头部企业的信用再次站上高权重,抵押物背景干干净净好处理才是王道。举个例子,招保万金的无抵押信用项目,和一二线不知名地方房企有抵押的房产项目相比,前者安全程度往往更高。

最后,“好资产”的内涵随着时间在迅速产生变化。小固曾戏谑写过《如果李佳琦来卖信托》,李佳琦为什么被追捧?一个人2019年双十一销售额10个亿,远超大部分商场整年销售额。对线下商场的价值重估正在看不见的地方发生,三年前一年卖10个亿还不错,三年后资本已经要寻找更高效的销售渠道,竞争和淘汰时时刻刻在进行着。对于选项目来说,对资产的价值评估要更长远、更实际,为了保证风险发生时有足够有效的防御,怎么谨慎也不为过。 

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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