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安信信托究竟哪些集合信托项目违约了？

大话固收

2019-06-13 22:50 2225 0 0

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作为信托公司排行榜前几名的常客，也是唯一一个上交所直接上市的信托公司，安信信托违约风波发酵了有一阵子了。

作者：东扯西谭

来源：大话固收

小固导读

尽管做出了“全额兑付”的表态，安信信托117.6亿的违约总额还是让人捏了把汗。对信托风险问题的追究不应止于兑付，着眼于问题背后的逻辑，才能防患于未然。

作为信托公司排行榜前几名的常客，也是唯一一个上交所直接上市的信托公司，安信信托违约风波发酵了有一阵子了。先来做个简单的回顾：

5月22日晚间，安信信托（600816.SH）收到上交所的年报问询函，涉及到业绩下滑、信托产品违约和延期兑付等9大问题，交易所还要求安信信托列示2018年1月1日至2019年5月20日期间出现违约或延期兑付的信托产品名称及其最终投资标的、募资金额、目前进展。
6月6日，安信信托发布关于对上海证券交易所2018年年度报告事后审核问询函的回复公告。公告显示，安信信托25个项目逾期总额达117.6亿。公告称，截至2019年5月20日，公司到期未能如期兑付的信托项目共计25个，其中单一资金信托计划13个，涉及金额59.42亿元；集合资金信托计划12个，涉及金额58.17亿元。
6月12日，安信信托董事会表示，公司信托项目整体风险可控，有充足信心和完备方案解决兑付问题，保障投资者财产安全，全额完成兑付。

安信信托的回复和表态里面，有不少没能说清的地方，例如中弘股份方面，安信信托在多个场合表示，“该项目系公司接受机构投资人委托，发起设立的信托计划，非公司固有业务。公司仅作为信托计划受托人，并没有自有资金投入，项目本身的风险不会对公司造成损失。”但另一方面，在回复函中又提到，““中弘卓业集团有限公司”贷款计提减值准备 5.5 亿元”；这5.5个亿是如何发放出去的，是公司自身资产投资，还是集合信托业务，公告中没有讲明。

其实在18年初，我们在跟投资者交流时就针对安信项目的风险点做过分析。近几年安信做的旧改产品，归纳起来有几个特点：

相比于业内做的比较典型的债权项目，安信的项目更接近于地产股权基金。传统的信托贷款，其实就是借钱还钱结构比较简单。安信做的最多的城市旧改项目，基本上都是以工商变更或者股权质押获得大股东身份，然后以股东借款形式进行产品架构。或者是成立合伙企业，作为合伙企业的LP进行贷款。那么相比于传统的地产信托，这更接近于地产股权基金，一旦项目失利，作为股东就要承担相应的风险。
相比于一般的地产信托要求满足“四三二”条件（即项目四证齐全、企业自有资金投入达到30%、开发商二级以上资质），安信的绝大部分旧改项目非常前期，基本上在拆迁未完成阶段就进入，放款资金用来拆迁补偿、还建安置等，土地办下来之后再从银行办开发贷，从而实现信托资金退出。周期越长就意味着不确定性越大，比如之前发生利息违约的“安信·深圳罗湖城市更新集合资金信托计划”，旧改标的金钻豪园2010年就启动了旧改，2015年原先的开发商深圳市翠芳园投资资金链断裂，拆迁尚未完成，随后易手。
单个项目规模比较大，时间较长。因为旧改除了拆迁还建这些费用之外，中期土地平整和后期的土地出让金缴纳，都需要大量的资金。所以安信的旧改项目，绝大多数体量都在10亿以上，大的甚至30-50亿的规模。这相比于普通的地产贷款类信托，单一项目的贷后回款压力也会比较大。另外，因为旧改的周期普遍较长，所以这些旧改类的信托项目，绝大部分都在三年及以上的时间。
和安信合作的旧改企业，大部分实力比较弱，甚至完全指望着标的旧改项目才能实现收入。这也就意味着安信在整个项目管理上会涉足很深，不然不可能做好基本的贷后管理。当然，这也就意味着安信在这些旧改项目中，不单单是拿一个管理费那么简单。

可以说，与其他信托公司的旧改、棚户区改造项目不同，安信的旧改项目披着“旧改”的皮，实际上是信托公司深度参与的地产开发业务。前者一般为国资背景的城投平台代建；后者则是安信和地方民间资本合作，以信托形式取得融资后取得项目股权及后续收益。如果项目顺利落地，超额收益大部分由安信和合作方共享。

这种形式照理说符合对于“信托公司主动管理”的要求，但由于我们上面提到的几个原因，实际上的风险往往要高于一般的旧改项目。

我们整理了部分安信信托延期的集合资金信托，详情如下（欢迎提供线索补充）：