最高院：通过非诉讼的书面方式主张建筑工程优先权，具有法律效力！

1.昆明二建公司与金冠源公司签订《建设工程施工合同》，约定由昆明二建公司承建案涉工程。后昆明二建公司完成了案涉工程，并将该工程移交给金冠源公司。

2.金冠源公司在接收该工程后，未按合同约定与昆明二建公司进行结算，昆明二建公司随后向金冠源公司发出催告函要求结算。金冠源公司收到催告函后，向昆明二建公司出具《协商意见》，表示会在两个月内进行结算，并认可昆明二建公司对溪谷雅苑小区工程享有优先受偿权。

3.北京信托公司与金冠源公司签订《信托贷款合同》，由北京信托公司向金冠源公司提供总金额不超过人民币5000万的信托贷款，金冠源公司以案涉工程项目中未销售部分264套房屋提供抵押担保。因金冠源公司未能按期还款，北京信托公司申请法院对金冠源公司名下上述房屋强制执行。

4.金冠源公司未在承诺期限内与昆明二建公司进行结算，昆明二建公司以金冠源公司拖欠工程款为由诉至法院，主张工程款并要求对上述房产享有优先权，法院对其诉请予以支持。

5.北京信托公司认为上述判决认定的优先权侵犯其权益，提起第三人撤销权之诉。一审、二审法院支持对优先权判项的撤销，最高院予以改判，判定优先权存在。

根据合同法第二百八十六条之规定，发包人逾期不支付建设工程价款的，承包人既可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖来行使建设工程价款优先受偿权。即承包人享有的建设工程优先受偿权系法定权利，不需要经法院确认即享有。本案所涉溪谷雅苑项目工程于2013年6月7日竣工，金冠源公司未按照合同约定与昆明二建公司进行结算。昆明二建公司与金冠源公司协商以溪谷雅苑项目房产折抵部分工程款，并于2013年11月26日向金冠源公司发出催告函，要求金冠源公司尽快结算并声明享有建设工程价款优先受偿权，而金冠源公司也于2013年11月28日向昆明二建公司出具《协商意见》，表示会在两个月内进行结算，并认可昆明二建公司对溪谷雅苑小区工程享有优先受偿权。昆明二建公司行使案涉建设工程价款优先受偿权，符合《优先受偿权批复》第四条关于“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”之规定。原一审、二审判决关于昆明二建公司发函仅主张享有优先受偿权，而没有行使优先受偿权，起诉主张案涉工程享有优先受偿权已经超过了除斥期间的认定确有错误，本院予以纠正。