房企存量物业的抵押融资

在存量物业的抵押融资中，除了银行的经营性物业贷款和流贷以外，一些境内投资机构对于优质主体二线城市以上的非住宅业态（商铺、写字楼、公寓等）物业亦可提供抵押类融资，不过区别于对项目的优质程度及收益情况的重视，上述机构会更加看重融资主体自身的信用。在操作上，一些金控平台在项目准入方面一般要求项目权益回报率达到5%以上，在计算授信额度或放款金额时，要么按评估值的折扣率计算，要么按照“未来平均年净现金流量*拟贷款期限”计算，且一般取孰低值。

从我们财富中心的募集情况来看，我们发现境外投资机构对境内成熟商业物业的收购以及融资会更加偏好。在我们的财富端中，有一些外资机构已经结汇了大量资金专门用于收购资产，收购的资产包括一二线核心城市的商业资产、可改造为公寓的自持住宅物业（一些开发商因拍地政府要求开发商自持住宅物业）、酒店、写字楼等等。另外，一些外资特殊机会投资基金则瞄定一些优质主体在境内一二线核心城市的商业资产的增量融资机会，即在经营性物业贷之外为标的物业提供增量融资。

外资机构向境内房企存量物业提供增量融资时，以商业物业的增量融资为例，外资机构一般会重点关注物业的位置（一二线核心城市的核心地段为优选）、租金等现金流及出租率、项目收益情况、融资本息覆盖情况等，若融资主体较为优质，则在融资成本上更有优势。在具体操作方面，大部分外资机构都偏好在境外放款，但是可以接受物业的二押（即提供增量融资），并通过固定利息以及利息资本化的设置取得一定的竞争优势。外资机构参与境内成熟商业物业融资的基本交易架构可参考如下：

从外资机构操作境内存量物业融资的实务来看，因一二线核心城市的成熟商业物业往往都已经申请了银行等金融机构的经营性物业贷款，因此外资机构对于优质的交易主体一般都会考虑接受二押的担保措施（当然要考虑到一押机构是否同意的问题以及外资机构为非持牌金融机构的情况下办理跨境抵押的难度问题），同时以物业的评估值作为参考，扣除其他金融机构负债等金额，综合考虑NOI以及EBITDA等财务指标后确认授信额度，其中贷款率一般不超过60%。需注意的是，在担保措施方面，一般都须融资方的境外上市主体或全部发债主体提供增信担保（维好承诺、回购承诺等），当然具体交易条件及交易架构的设置则需根据融资主体的综合资质以及标的物业的优质程度而灵活设置。