房地产联合开发中非登记方不能排除法院强制执行

作者：齐精智

房地产合作开发中，依照约定不参与商品房建造，没有依法在土地使用证和规划建设等建造许可证簿上进行登记的合作开发方，不能仅以合作开发合同，依照物权法第三十条的规定在建造事实行为成就时原始取得房屋所有权。齐精智律师提示房屋分配协议内容，只有依照相应程序确认后，才能产生物权效力。

本文不惴浅陋，分析如下：

一、仅依据合作开发合同的物权归属约定，不足以证实其属物权法规定的合法建造人，不能对抗执行。

裁判要旨：崇立实业公司与佳佳房地产公司之间存在合作开发房地产合同关系，崇立实业公司有权另案向佳佳房地产公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。但在其提交证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观情况下，仅依据其与佳佳房地产公司合作开发合同关系，不属于《物权法》第三十条规定的合法建造人。

案件来源：（2016）最高法民终763号。

二、联合开发协议内部债权关系，不足以对抗公示物权。 

裁判要旨：本案中，根据已查明事实，开发公司系案涉房屋所在土地的《土地使用权证》上所载土地使用权人，案涉房屋《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》亦由开发公司取得，依《物权法》上述规定，案涉房屋产权人应认定为开发公司。  赵某主张其对案涉房屋享有可排除强制执行的权益，但其主张的依据为其与开发公司之间所签联合开发协议，该协议是其与开发公司之间的内部关系，在未对案涉土地或房屋进行变更登记或经生效裁判文书确权之前，赵某享有的仅是对开发公司的债权。在法律未另行规定情形下，该债权不足以对抗前述权属证书的公示性。

 案件来源：最高人民法院（2017）最高法民申2004号“赵某与某开发公司等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《再审申请人赵培凯与被申请人利津县利华益恒信小额贷款股份有限公司、一审第三人东营市润泽房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长李明义，代理审判员方芳、于蒙），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:126）。

 三、合作开发房地产的土地实际权利人不能要求排除名义权利人的债权人对土地使用权的强制执行。

 裁判要旨：合作开发房地产项目中，双方协议约定项目所有收益归实际出资一方所有，但土地使用权仍登记在另一方名义下的，实际出资的一方为土地使用权人的实际权利人，未出资的一方仅为名义权利人。该实际权利人有权要求排除名义权利人的债权人对土地使用权人的执行。

案件来源：厦门市卓富商贸有限公司、陕西兴庆熙园物业管理有限公司再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院（2017）最高法民申1904号]

四、开发商的房产被执行时挂靠人不得以所有权提出执行异议。

裁判要旨：个人以挂靠房地产开发企业的方式，进行开发、承包活动，进而进行房地产开发。后房地产开发企业成为执行程序中的被执行人，其名下开发的房产被强制执行，个人以其系挂靠房地产开发企业开发、内部承包为由主张对项目开发的房产所有权而提出异议之诉。我国法律法规禁止个人采用借用企业资质挂靠等手段进行房地产开发。被执行人取得土地使用权证书并进行登记房产权属，该被执行人为房产所有权人，个人的挂靠行为违法，即使被执行人认可个人的所有权主张，也不能对抗被执行人的债权人，该个人无权提出执行异议之诉。

案件来源：（2011）赣民一终字第7号。

五、合作开发一方合同债权，不能排除对建造主体执行。

裁判要旨：金钱债权人申请执行被执行人作为建造主体建造的房产，案外人以其与被执行人系合作开发关系，作为非建造主体依合作协议享有被查封房产权属为由提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，不予支持。

案件来源：《依房地产开发建设主体的金钱债权人申请对建成房屋强制执行时，合作开发合同另一方当事人请求排除执行的处理》（司伟，最高院民一庭；刘伟，黑龙江高院），载《民事审判指导与参考·指导性案例》

综上，房地产联合开发中非登记方不能排除法院强制执行。

齐精智律师，陕西明乐事务所高级合伙人，北大法学院北大法宝学堂特约讲师，公司股权、借贷担保、房产土地、合同纠纷专业律师，微信号qijingzhi009。

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