房地产消息,正接踵而至

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2021-11-12 13:55 1086 0 0
房地产行业的至暗时刻,或许正在过去。而嗅觉灵敏的资本市场首先感受到了暖流:

作者:炸天团

来源:地产大爆炸(ID:dichandabaozha)

房地产行业的至暗时刻,或许正在过去。

而嗅觉灵敏的资本市场首先感受到了暖流:
 
  • 尚在生存线上挣扎的泰禾集团,股票涨停了!
  • 此前陷入债务危机的阳光城,股票涨停了!
  • 同样被曝或有现金流问题的世茂集团,股票大涨了16.9%!
  • 传出要被迫卖掉奥园健康缓解债务危机的中国奥园,股票上涨了15.7%!
 
除此以外,与地产相关的股票均出现了明显了上涨。

与此同时,房企债券也开始止跌回涨。

媒体报道全球顶级投行高盛的投资组合管理团队正在抄底买入中国房企债券。在高盛看来,个别房企风险事件引发的传染风险被高估了,地产债券市场初步迎来久违的暖意。

事实上,不只高盛参与了抄底中国房企债券。

在抄底恒大债券的行动中,美国不良资产投资公司马拉松资本、全球最大的资产管理公司贝莱德以及汇丰资管、瑞银资管等境外资本均已参与其中。

此外,贝莱德日前还因增持融创中国触及举牌线而受到关注。

从股债双杀,到股债齐涨;从评级看衰,到境外抄底,中国房地产正迎来一次关键的转折。

01

 昨日,央行发布最新一期的个人住房贷款统计数据:截至2021年10月末,个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。

换句话说,央行的喊话已经在起作用了。

9月底,央行曾专门召集全国主要银行座谈,提出金融机构要配合相关部门和地方共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

由此,“两维护”被看作是央行态度转变的关键信号,而从10月份数据看,银行已经充分接收到了央行的关键信号,并加大了购房按揭贷款的发放力度。

事实上,不止是央行,其他有关部委和机构也参与到了稳定房地产市场的工作之中。

比如10月26日,发改委召集了包括万科、世茂、建业等8家房企在京召开了中资房企外债专题座谈会。

更早之前,中房协召集了保利、中海、万科等 10 家房企负责人在京座谈,住建部官员也参与其中。

再比如11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。

流传更广的是作为中央智库的国务院发展研究中心,11月8日在深圳召开的一场房地产形势座谈会。

很显然,这些座谈会不是吃吃喝喝,而是听取房企诉求,为下一步出台政策做功课。

事实上,最近上市房企的股价大涨就与这些功课内容密切相关。

并购贷、两集中临时贷、存量贷展期、按揭贷、ABS重启、中票等等,消息真真假假,沸沸扬扬,皆成了圈子里的谈资。

为防文章不和谐,炸天团就不展开细说了。但一定要记住,房地产行业当下的问题主要出在了流动性上,而流动性本质上是政策导向引发的,政策导向有着决定性的作用。

02

而在中央还尚未有任何政策正式出台的时候,地方政府已经憋不住了。

昨日,据新京报消息,沈阳市房产局召集各大开发商线下开会,明确从11月11日开始,放松限购、限售等一系列房地产限制性政策。

而具体的政策内容很是大尺度:

  • 比如解除限购,外地户口的购房者只要承诺已具备购房资格,即可购买。
  • 比如解除限售,出售者按房产局制式承诺书加以解释、签字,说明出现了特殊情况(如得了若干类疾病中一种,需要用钱等),即可交易。
  • 比如按揭贷款改成认贷不认房了,购房者只要没有按揭贷款,或购房前已结清原来的贷款,即可按首套贷款政策执行,贷款70%。
  • 比如放宽契税政策,购房者自己申报自己的套数,觉着自己可按首套申报,就可以申报。
  • 比如加快按揭放款,市房管局主动与央行及银监会沟通,加快银行的放款额度及效率。
  • 比如放宽备案价格,开发商可以根据销售情况,到房产局申请适当下调备案价。 

看完这个大尺度的内容,炸天团也是惊到了,为了解除限购限贷,竟然主动“闭上眼睛”让购房者自己动手来。

就内容而言,沈阳新政已经彻底超越了此前已存活1个月时间的哈尔滨新政。如此看来,为了稳定房地产市场,当地政府真的是拼尽了自己的最大政策权限。

不过,炸天团注意到,目前为止沈阳市并未印发任何与此有关的红头文件,而当地有关部门也否认新京报的传闻报道。

或许,当地政府也意识到了新政可能带来的影响力,或许当下只是进行政策的试探放风,因此极力的谨慎为之。

03

近期,在鹤唳风声中,各地陆续启动了第三轮集中供地。

炸天团注意到,相比此前,最为鲜明的特征就是集体降低了土拍门槛。

比如下调保证金,苏州将第三轮土拍地块保证金比例下调至30%,土地款首付比例由60%下调至50%;

比如允许组建联合体,南京取消“不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让”的要求;

比如降低起拍价,杭州将二轮土拍流拍的土地重新制定起拍价,相较之前下降明显;

比如提高限价,广州黄埔和南沙出让的地块取消了“限房价”的要求,而南京则提高了最高限价;

再比如取消配建,降低房企资质,甚至于还有临时“鼓肚子”的传闻等等。

换句话说,以前为防止土地市场过热而制定的条条框框取消了。

很显然,地方政府已经感受到了二轮土拍大量流拍造成的财政压力,转而主动向房企示好,意在恢复他们的拿地信心。

对于一些尚有能力拿地的房企而言,当然也是个绝佳的机遇。

 04

在中央和地方都在努力稳定房地产市场的时候,房企老板们的自救行动也在如火如荼的展开,稳定市场信心的消息频频传出。

最早,富力两位老板李思廉和张力变卖了富力物业、当代置业董事长张雷和总裁张鹏变卖第一服务,目的就是为了偿还即将到期的美元债。

紧接着,陷入空前危机的阳光城大股东林腾蛟则动用了个人担保,相当于赌上全部身家来维护公司稳定,而同样陷入绝境的佳兆业大股东郭英成也如法炮制了这一幕。

或许是未雨绸缪,或者是绝佳抄底,旭辉控股大股东也行动了:

11月9日,旭辉控股发布公告称,将以供股的方式发行最多约4.18亿新股,募集约16.73亿港元。

与其他募资不同的是,这次募资将主要由大股东买单:林氏家族承诺将投入8.87亿港元认购2.22亿股,并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购,合计将最多投入16.73亿港元。

换句话说,林中此举意在向资本市场传递信心:“我先干为敬,你们要是不干,我也替你们干了”。

当然,还有更多的房企老板们在默默地增持自家股票,比如禹洲的林龙安、世茂的许荣茂、正荣的欧宗荣等等。

在自救这条道路上,足见房企老板们是真的拼了。

另据时代财经的不完全统计,今年截至11月9日,包括正荣地产、新城控股、金辉控股、建业地产、阳光城、融信中国、祥生控股、旭辉集团、中国金茂、中国奥园在内的超20家房企进行了美元债的回购,回购次数超过100次。

最拼的当属中梁控股,短时间里进行了25次境外债券赎回动作,真的是生怕投资者不知道。

 05

“没有房地产业救不了当前;只有房地产业保不住长远。

不打击房地产业,低收入阶层很愤慨;真打击房地产业,财富阶层很愤慨。

不打击房地产业,高层政府很难受;真打击房地产业,基层政府很难受。

不打击房地产业,实体经济半死不活;真打击房地产业,实体经济更没法活”。

董藩说过的这段话很精辟,巧妙地点出了房地产行业与中国经济、政治之间的关系。而读懂了这段关系,其实就明白了最新这一切消息传播背后的动机。

最后,炸天团多说一句:距离2021年的结束,只剩下50天了;距离2022年的春天,也只剩下50天了。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“地产大爆炸”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 房地产消息,正接踵而至

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